код торгов по банкротству что это
Торги по банкротству
Читатель Владимир Ш. спрашивает:
Если меня объявят банкротом, имущество компании продадут? Кто этим занимается? Как будут идти торги?
Объявить банкротом могут за долг в 300 000 рублей
Чтобы компанию признали банкротом, хватит долга в 300 000 рублей. Это могут быть долги по зарплатам или налогам, деньги поставщикам за товар. Если в сумме набралось 300 000 рублей и больше — налоговая, банки или партнеры могут обратиться в суд с просьбой признать компанию банкротом и выплатить им деньги.
Процедурой банкротства занимается специальный человек — конкурсный управляющий, его назначает суд. Чтобы покрыть долги, управляющий возьмется за имущество компании: добьется, чтобы его продали, а деньги распределит между теми, кому должны.
Продажа имущества должника проходит в несколько этапов. Вот что делает управляющий:
Еще управляющий оспаривает сделки. Допустим, компания подсуетилась и заранее продала всё ценное, чтобы избежать торгов по банкротству. Управляющий заметит хитрость и попросит суд отменить такие сделки.
После этого управляющий начинает продавать имущество.
Имущество должников продают на аукционах
Торги по банкротству проводят на специальных конкурсных площадках и аукционах, частных и государственных. Чаще всего торги проходят открыто: участвовать в торгах может кто угодно, медсестра из Пскова или предприниматель из Владивостока. Такой аукцион не похож на то, что мы видим в кино: никто не поднимает карточки с ценой и не бьет молоточком «Продано», все торги электронные и проходят через интернет.
Управляющий регистрируется на площадке и заключает с ней договор. Далее оговаривает дату начала торгов, и площадка размещает информацию о лотах — обычно за месяц до назначенной даты.
Весь этот месяц желающие после регистрации подают заявки — указывают, сколько готовы заплатить за лот.
Еще на торгах по банкротству требуется задаток — это процент от стоимости лота, который вносят, чтобы доказать серьезность намерений. В нашем объявлении задаток — 10%, больше 20% задаток быть не может. После торгов задаток возвращают всем, кроме победителя: его задаток идет в счет покупки.
Если возникают вопросы или сложности, можно звонить менеджеру лота. Его контакты также указывают в объявлении. Обычно звонят, чтобы уточнить состояние объекта: у машины могут быть царапины, которые не видно на фотографиях, а у здания — протекающая крыша. ППосмотреть лоты банкротов можно лично, но сложнее: менеджер должен договориться о просмотре.
По итогам торгов объявляется победитель — им становится тот, кто предложит больше всего денег. Иногда начальная цена возрастает в два раза, а иногда остается почти такой же — всё зависит от привлекательности лота.
За торги по банкротству отчитываются перед судом
Когда торги заканчиваются, аукцион составляет протокол. В нем пишут, кто стал победителем, какой объект продан, за какую стоимость. Экземпляры протокола направляют победителю и конкурсному управляющему, на его основании они заключают между собой стандартный договор купли-продажи.
По договору победитель переводит деньги конкурсному управляющему, а тот затем расплачивается ими по долгам компании. Еще управляющий должен отчитаться, как всё прошло — для этого он готовит отчет и направляет его в суд.
Электронные площадки с торгами
Вот несколько крупных электронных площадок по торгам по банкротству, на которых продают имущество должников. Купить его может кто угодно, при этом платить комиссию аукциону не нужно.
Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов
Аукционный брокер о своей работе и доходах
Мы постоянно знакомим вас с людьми, которые знают не самые очевидные способы зарабатывать и тратить.
Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.
Торги
У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.
Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.
Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.
Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.
Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.
Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.
Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.
удавалось получать в месяц с выкупленных долгов
Банкроты
Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.
Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.
К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.
Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.
Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.
Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял. Как-то я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.
Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.
Бизнес
В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.
Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.
Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.
Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.
Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.
То есть мы получаем 40% от прибыли.
Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.
Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.
Инвестредакция не могла пройти мимо
Эта статья не про инвестиции, а про труд аукционного брокера. Если у вас появилось острое желание вложить крупную сумму в подобное предприятие, будьте осторожны: такие инвестиции относятся к рискованным. Инвестредакция Т—Ж рекомендует для начала разобраться с базой и попробовать консервативные инструменты фондовой биржи.
Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.
Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.
В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.
Обременения
Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.
Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.
Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.
В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.
У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.
Доходы
Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.
Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.
Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.
Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.
В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Что такое торги по банкротству, ответ на 23 самых популярных вопроса
В этой статье разберем, что такое Торги по банкротству и ответим на самые популярные вопросы которые мне задали мои читатели в рамках индивидуальных консультаций.
Вопросы новичков
> Что такое торги по банкротству?
Торги по банкротству это процедура продажи имущества обанкротившихся предприятий и физических лиц. На торгах вы можете купить имущество: квартиры, машины, оборудование и другие ценности гораздо дешевле рынка (иногда даже до 2-3х раз).
> Как происходит продажа имущества банкрота?
После признания должника банкротом конкурсный управляющий производит инвентаризацию всего имущества принадлежащего банкроту (попросту составляет список всего имущества). Затем он обращается к лицензированному оценщику который проводит оценку рыночной стоимости имущества и составляет отчет в котором указывается стоимость каждой позиции имущества. Теперь все готово к продаже.
Продажа происходит в несколько этапов:
Если на первой публички лот никто не купит, то проводится повторное публичное предложение на котором цена продолжает падать еще ниже. И так может происходить бесконечно, пока имущество кто-нибудь не купит. Иногда серии из публичных предложений длятся годами, пока имущество не начнет стоить “ниже плинтуса”.
Именно на публичных предложениях возможна покупка имущества в 2-3 раза дешевле рынка.
> Что нужно, что бы принять участие в торгах?
Торги проводятся на Электронных Торговых Площадках (ЭТП) в электронном виде, то есть ехать никуда не требуется все происходит дома сидя за компьютером. Для регистрации на ЭТП необходима Электронная Цифровая Подпись (ЭЦП). ЭЦП выдается специальными организациями Удостоверяющими Центрами (УЦ).
Если по простому, то покупаете ЭЦП и погнали! Ничего сложного в этом нету, смотри мою статью Как купить ЭЦП.
> Что нужно, что бы научиться принимать участие в торгах по банкротству?
Вы можете пройти обучение у одного из множества тренеров расплодившихся в интернете. Или же можете обучится всему самостоятельно, как это сделал я. Привожу ссылка на исчерпывающую инструкцию по обучению торгам: Как самостоятельно научиться торгам по банкротству?
> Насколько дешевле можно купить имущество?
С каждым годом конкуренция все растет и растет, но даже сейчас в 2019 году мне удается покупать недвижимость в 2-3 раза дешевле рынка. Но для этого нужно хорошо знать предметную область, только в этом случае успех обеспечен.
Очевидные по прибыльности и ликвидности лоты расхватывают сразу. Но если вы разбираетесь в своей предметной области, то заработать 2-3 икса по прежнему возможно.
Вопросы по документам для торгов по банкротству
Все вопросы в этом и последующих разделах заданы мне живыми людьми. Вы можете так же задать мне любой вопрос и получить ответ. Напишите мне в ВК в личные сообщения.
> Из каких конкретно документов состоит полный пакет документов на недвижимость, которую необходимо собрать для анализа лота? И есть ли разница жилое или нежилое помещение? В обоих случаях пакет документов одинаков? И если не затруднит, то какие где получать, и возможно ли онлайн их получить, ну или часть из них?
Необходимо обязательно общаться с КУ перед покупкой, особенно первой. Если конкурсный говорит о проблемах — общайтесь с юристами и узнавайте насколько эти проблемы реальны. Так как не всегда КУ до конца честны.
> Нужно ли загружать на площадку Договор купли-продажи, Договор о задатке. Какую дату указывать в Договоре?
Я делаю так, загружаю проекты договоров, ничего не заполняю и дату не указываю. Вообще перечисляя задаток мы автоматически акцептируем договор задатка в силу закона, но я перестраховываюсь — хочу что-бы на площадке еще и проекты подписанные ЭЦП остались в пакете поданных мной документов.
> На площадке ХХХ нет специального окна для загрузки Чека об оплате Задатка. Куда его загружать?
Вопросы по финансам: задатки, платежи, долги на торгах по банкротству
> После покупки объекта, что станет с долгом за коммунальные услуги?
> Подача заявки на участие в торгах и перевод задатка сколько времени занимают?
Подача заявки занимает 20 минут подготовить документы + 5-10 минут подать.
Деньги обычно идут 1 банковский день. Уточняйте у себя в банке.
В разных банках могут быть разные условия по срокам переводов для счетов ф/л (это у ю/л все стандартно):
> Можно ли перевести задаток через интернет банк?
Да, в этом случае при подаче заявки прикрепляется скриншот с интернет банка вместо скана платежки.
> Что будет если задаток оплачен в день подачи заявки?
Читайте сообщение о торгах и положение. В большинстве случаев задаток должен поступить на р\с должника на момент подачи заявки. Но в некоторых процедурах указано, что до срока окончания торгов, или конца интервала публичного предложения.
> Как можно узнать, что задаток поступил на счет?
К сожалению никак. Только уточнять в своём банке сроки переводов. В любом банке платежи со счета на счет ю/л зачисляются следующим банковским днём. У ф/л все по разному. Если вы платите как ф/л убедитесь, что ваш банк отправляет платежи в реальном времени.
> Скажите пожалуйста, на кого лучше покупать ключ ф/л, ИП, ю/л? Чтобы оптимизировать налоги. Я хочу купить недвижимостью и сдать ее в аренду.
На кого ключ не имеет отношение к делу, покупка возможна на любое лицо по агентскому договору. Поэтому я думаю, что на самом деле вопрос должен звучать так: На кого лучше оформлять недвижимость (ИП, ООО, физическое лицо)?
Нужно считать в каждом конкретном случае. Давайте посмотрим на примере. Например мы собираемся сдавать приобретаемый объект за 20 000 рублей в месяц. В этом случае:
Возьмем другой пример. Мы собираемся сдавать объект за 200 000 рублей в мес:
И снова выбор очевиден. Только на этот раз он уже другой!
Еще тут нужно учитывать, что если вы как ф/л сдаете несколько объектов, то вам могут вменить незаконную предпринимательскую деятельность и впоследствии взыскать НДС через суд. Посмотрите судебную практику.
На самом деле здесь еще больше вариантов, при выборе системы налогообложения стоит так же учитывать коммунальные платежи и стоимость обслуживания здания. Может быть в некоторых случаях окажется, что УСН 15% выгоднее всего.
Если добавить в сравнение ООО на ОСН, ООО УСН 6%, ООО УСН 15% — станет еще больше возможных вариантов…
Вопросы по площадкам для торгов по банкротству
> Если я не зарегистрирован на площадке, можно ли увидеть сколько человек подали заявку на участие?
Зависит от площадки. Вы видите строчку, что-то типа кол-во активных заявок: X? Если видите, то заявок Х. На большинстве площадок эта строчка видна только аккредитованным участникам. А остальные ее не видят.
> Как можно научиться работе на конкретной площадке? Через две недели нужно участвовать в публичке и я волнуюсь, что не получится.
Выберите любую другую публичку на площадке у другого должника и подайте заявку ради тренировки — ее все равно отклонят так как вы не перечислили задаток. Это позволит вам набить руку и понять что делать, так скажем приобрести опыт без волнений.
> При подаче заявки на участие на ТП Lot-Online, подаваемая заявка моментально отображается в разделе “количество обращений”? Там где пишется сколько обращений в данный момент.
Планирую, что если на последних минутах интервала кто-то из конкурентов подаст заявку, то я увидев это тоже подам. А если никто не подаст, то приму участие на следующем интервале.
Точно не знаю. Может иметься задержка в несколько минут или даже десятков минут из-за особенностей технической реализации конкретной площадки. Спросите лучше в технической поддержке площадки, что бы быть уверенным на все 100%.
> Конкурсный всегда обязан выкладывать информацию о торгах на Федресурс или по желанию?
> На следующей неделе начинаются торги. В субботнем коммерсанте обязательно должны появиться данные по торгам и должнику? Если обязательно то через какой промежуток времени информация должна появиться?
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения (ГК РФ Статья 448. в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).
Вот тут есть онлайн поиск по Коммерсанту в разделе с объявлениями о несостоятельности: https://bankruptcy.kommersant.ru/
Но мы в своей работе не пользуемся Коммерсантом. Почему, читайте в книге Как покупать на торгах по банкротству.
Вопросы по объектам
> Не сталкивались с объектами недвижимости под разбор на стройматериалы? Так и отмечено конкурсным – “продается под разбор в виде строительных материалов”? Под Самарой в одной из деревень нашел такой лот – бывшая столовая колхоза, около 100 кв.м. Если не будет желающих на него, то буквально в последние 4 дня до завершения торгов, цена станет совсем меленькой.
Это самовольные строения. Под ними ни земля не оформлена, ни право собственности не зарегистрировано.
Могут быть такие нюансы:
> Продается ангар металлический, у него есть кадастровый номер. Что происходит с землей под ним, в случае выигрыша самого ангара, если вдруг земля в аренде? Земля без проблем переоформляется вместе с ангаром?
Если земля в аренде, то право аренды переоформляется на нового покупателя. КУ готовит второй договор на переуступку права аренды. За это платится государственная пошлина в размере 350 рублей. По закону нельзя продать здание не переуступив право аренды земли под ним.
Если договор аренды закончился, то по закону если на нем находится строение он автоматически перезаключается на новый срок. Я участвовал в торгах на такой лот (с истекшим сроком аренды земли под ним) но проиграл, поэтому практического опыта нет. Возможно бы пришлось обращаться в суд.
Уточняйте у КУ — иногда пишут что ангар продается под разбор. Видел даже такую ситуацию, что земля продавалась отдельно, а асфальтовое покрытие на на ней отдельным лотом. Не выяснял детали — меня эти лоты не заинтересовали.
> Стоит ли покупать стрелу крана в 300 кг за 6 т.р. Поговорила с организатором, сказал, что даже на металлолом не окупится. Правда ли это, как думаете?
Вам не стоит =) Занимайтесь только тем в чем разбираетесь. Или будьте готовы потерять деньги на первых лотах пока не научитесь и не разберетесь окончательно.
А если хотите заниматься металлоломом в будущем, то можно купить в качестве первого лота для опыта. Денег конечно потеряете, это да. Но зато какой опыт бесценный приобретете.
> Смотрите ли вы лоты в других городах, привлекая посторонних людей?
Да, был такой опыт. В разделе резюме на авито нахожу резюме студента и ему звоню. Студенты за 1000-1500 руб готовы ездить и делать видеосъемку 2-3х объектов на телефон.