как работать со скриптами
Скрипт
В современном программировании в Сети скрипты (сценарии) – это отдельные последовательности действий, созданные для автоматического выполнения задачи. Если готового сценария нет, пользователь выполняет эти действия вручную с соответствующими затратами времени и возможностями появления ошибок. Для написания скриптов используются специальные языки программирования, которые так и называются – скриптовые. Соответственно, скриптовый язык программирования – это набор лексический, семантических и синтаксических правил для создания и редактирования скриптов. Корректно также синонимичное название «язык сценариев».
История развития скриптов
Рассмотрим для примера историю развития наиболее распространенного скриптового языка JavaScript. Именно с его помощью реализуются множество решений по взаимодействию пользователей с сайтами, программируются широкие возможности интерактивных страниц.
В 1995 году компания Netscape для своего популярного на тот момент браузера Netscape Navigator 2.0 предложила специальный язык под названием LiveScript. На то время возможности языка были очень скудными, и многие просто не понимали, что такое скрипт (script) в браузере. Тогда он мог проверять и обрабатывать те данные, которые пользователь оставлял на странице сайта через форму. Такая проверка давала возможность контролировать правильность введенных данных и избегать отправки формы без нужной информации. Вскоре название этого языка было изменено на JavaScript.
Через некоторое время известный конкурент Netscape – корпорация Microsoft – создал свою версию JavaScript. Несмотря на то что такой скриптовый язык программирования имел немного отличающиеся функции, он успешно прижился и получил собственное название JScript. Он начал использоваться в браузере Internet Explorer начиная с версии 3.0. Через некоторое время и другие браузеры стали поддерживать JavaScript.
Со временем язык развивался и совершенствовался, теперь с его помощью можно успешно решать гораздо более сложные задачи. Интерпретатор JavaScript является встроенным элементом всех современных браузеров.
Несмотря на жесткую конкуренцию, Microsoft и Netscape вместе с наиболее авторитетными разработчиками обеспечения для деятельности в Интернете трудились в организации W3C. В результате были подготовлены единые стандарты и рекомендации. Но все же языки JavaScript и JScript имеют определенные различия, что необходимо учитывать в работе.
Основные принципы скриптов
Интерпретатор языка JavaScript встроен во все популярные браузеры. Именно поэтому любой браузер понимает, что такое скрипт на этом языке. Эти коды успешно выполняются в тот момент, когда пользователь обращается к страницам сайта. Но такие же скрипты могут успешно работать и на сервере, если на нем установлен интерпретатор JavaScript. Сценарии могут выполняться как на стороне клиента, в браузере, так и непосредственно на сервере.
Скрипты имеют следующие цели:
Преимущества скриптов
Недостатки скриптов
Типы скриптов
По степени быстродействия они подразделяются на языки динамического разбора (sh, COMMAND.COM) и требующие предварительной компиляции, такие как Perl. Также скриптовые языки разбиваются на несколько больших групп по применению.
Примеры скриптовых языков
Наиболее известные: PHP, Perl, Python, AngelScript, JavaScript, JScript и другие. Все они являются высокоуровневыми. По своему механизму действия скриптовые языки обычно интерпретируются, а не компилируются.
Роль скриптов в продвижении
Использование в процессе программирования страниц слайдеров, динамических навигационных меню, активных элементов анимации позволяет расширить юзабилити сайтов, увеличить их посещаемость. Удачные решения на этой основе значительно повышают продажи. В качестве примера можно рассмотреть специальные технологии создания видеопродающих страниц. Здесь используются приемы на основе JavaScript.
И таких решений множество.
Отдельно стоит отметить технологии создания скриптов, имитирующих с помощью специальных программ действия пользователей в различных направлениях. Такие скрипты и шаблоны формируются на основе программ ZennoPoster, Human Emulator и их аналогов.
Уникальность таких решений базируется на том, что в шаблонах ZennoPoster может быть запрограммирована любая последовательность действий реального пользователя. При этом программа может эмулировать одновременно практически неограниченное количество пользователей, применять как собственные, так и получаемые из Интернета информационные базы.
В качестве примера можно рассмотреть шаблоны, позволяющие в автоматизированном режиме выполнять множество действий по продвижению сайтов и товаров в социальной сети «ВКонтакте». Другие шаблоны обеспечивают размещение объявлений или иной информации в Сети. Третьи в автоматизированном режиме могут генерировать множество блогов и страниц, на которых размещаются ссылки или коммерческая информация. Пользователи, которые видят результаты таких действий, обычно не знают, что это заскриптованный алгоритм размещает информацию для них в соцмедиа.
Во многих случаях для продвижения сайтов необходимо множество аккаунтов почты. В качестве примера можно рассмотреть почтовый сервис mail.ru. Автоматизированный шаблон для программы ZennoPoster легко справляется с этой задачей. При этом скрипт не просто заходит на страницу регистрации, но также самостоятельно выполняет работу по разгадыванию капчи, определяет возможный бан IP-адреса и выполняет много других действий.
Использование языка JavaScript в контекстной рекламе
Еще в 2012 году рекламная система Google AdWords внесла в свой интерфейс возможности использования скриптов для автоматизации управления рекламной кампанией. Такой способ управления работает значительно быстрее, чем использование API. К тому же он не требует применения сложных языков программирования. Задачи на основе скриптов запускаются по расписанию. Они обеспечивают регулярную проверку аккаунта, дают возможность анализировать статистику рекламы и вносить любые заданные изменения. При этом можно в автоматизированном режиме отслеживать качество рекламных объявлений, отключать неэффективные каналы рекламы и подключать эффективные.
Теория правильных скриптов
Чем различается скрипт и программа? Вовсе не используемым языком или наличием интерфейса.
Скрипт же, в строго обратном смысле: он предназначен для решения конкретной проблемы «здесь и сейчас». Никто не ожидает от скрипта, который отсылает статистику, способности делать это одновременно на solaris’е, freeBSD и windows embedded standard с cygwin’ом на борту.
По математико-программистким представлениям, между скриптами администрирования и программами нет разницы. Они работают по одинаковым принципам, вообще говоря, выполняют почти одно и то же.
Разница между скриптом и программой — административная.
Давайте подробнее об этих составляющих…
1) Алгоритм. У любой программы есть во-первых некая идея (что, собственно, делает программа), во-вторых — обвязка. Чтение конфигов, вывод в сислог, оповещение по почте и ещё тысяча не связанных с основной задачей операций. Но программу используют не ради чтения конфигов и записи в лог, а ради того, что она ДЕЛАЕТ. Соответственно, обычно идея заключается в выполнении каких-то действий по какому-то алгоритму. Нетривиальная идея. В фактическом коде это может быть меньше, чем чтение xml-конфига, но при этом именно рабочий алгоритм — суть программы. Он может быть или «обрабатывающим данные» (вроде SQL’я), или математическим (вроде md5sum), или работающим с конкретными особенностями конкретной железки (формата файла) — но он всегда требует высокой квалификации в предметной области для адекватного понимания принципов работы. Понятно, что код OpenSSL может читать любой программист. Понятно, что алгоритм работы OpenSSL может понять только хороший математик.
Но мы пишем не о программах — о скриптах. Так вот, скрипт не должен реализовывать нетривиальные алгоритмы. Если вы у себя в скрипте пишите аналог base64 — это плохой скрипт. Если вы у себя в скрипте пишите отправку сообщений по smtp методом «открыли сокет, записали» — это омерзительный скрипт. Если вы у себя в скрипте ловите данные с ком-порта и пишите туда ответ (для управления УПСом) — это писец какой-то, а не скрипт.
Скрипт НЕ ДОЛЖЕН содержать в себе алгоритма в терминах «предметной области». У скрипта нет предметной области, скрипт — обвязка вокруг программ, которые уже работают с предметными областями. В некоторых случаях скриптовый язык может предоставлять весь инструментарий:
Это скрипт. Просто скрипт. Не смотря на то, что он реализует офигенный объём работы. А вот если у вас md5 — класс, объявленный в скрипте 5 строчками выше с имплементацией md5 (или url, или open, или smtp, etc) — это уже потуга на программу. Но программа — это много сложнее, чем алгоритм, её составляющий — и подобное не должно реализовываться в скриптах. НИКОГДА.
2) Любая программа должна обладать известным поведением. Математики предлагают описывать поведение программы в всеобъемлющих терминах; практика же говорит, что обычно кроме алгоритма программа ещё содержит баги и фичи, которые влияют на её поведение, к которым надо адаптироваться. Адаптироваться к ним куда проще, когда есть некоторая практика использования программы.
«KDC has been valid once but invalid now» — если это сообщение от скрипта — всё, хоронить. Прямо тут, на месте. У программы это вполне разумное сообщение по которому можно гуглить и выяснять, что именно не так. Это прямое следствие наличия в программе некой предметной логики, специфичной и требующей от пользователей не изучать её насквозь, а принять бехивиористически. То бишь как набор утверждений о поведении программы. «Данная версия программы не понимает файлы больше 2Гб в размере». Это не укладывается в алгоритм (а если уложится — будет занимать этак с том дискретной математики) — но это нужно знать в практическом смысле. «Данная программа плохо себя ведёт в условиях симметричной нагрузки на аплоад/даунлоад, лучше запустить две копии, каждая из которых будет работать в свою сторону симметрично» — понимание _ПОЧЕМУ_ потребует титанических усилий, проще принять это как данность. Чем сложнее алгоритм, тем больше жизни нужно потратить на его исследование, адаптацию и глубокое изучение. На всё жизни не хватит, значит, проще принять как данное и сконцентрироваться на важном.
Скрипт же, обратно, должен быть кристально понятен каждому, кто его посмотрит (с поправками на знание скриптового языка). Никаких (if every in self.__datarange__ is not in any map(__systable__.lang, __localtable__.map, lambda (a,b):[a in b or b in a for every __sys__.pair(a,b)])) raise «Missed i18n constitution».
3) Скрипт решает задачу _ЗДЕСЬ_И_СЕЙЧАС_. Программа решает задачу _ТАМ_И_ВСЕГДА_ (с поправкой на опыт эксплуатации из п.2). Когда вы пишите скрипт, вы делаете так, чтобы оно работало в вашей системе. Оно не годится для свободного использования в других системах (хотя может быть ЛЕГКО (см п.1) адаптировано). Программа должна быть адаптируема к куче вариантов применения, реализация этой адаптации в скрипте приводит к потере его простоты и превращению его, собственно, в программу. Кроме того (увы и ах), но знание КАК ПРАВИЛЬНО писать программу не эквивалентно написанию правильного алгоритма. Вы можете написать потрясающую библиотеку, но если вы не сможете запустить её на машине, у которой понедельник первый день недели (или второй — кому как повезёт), то грош цена вашей библиотеке. Необходимость думать об этом — это уже написание программ — скрипту такое допустимо (хотя и не желательно).
Ну и ещё важное отличие между скриптами и программами. Программы (в форме библиотек) могут «наслаиваться» друг на друга. Этой программе нужен libYYY, которая использует libZZZ и libAAA, при этом libAAA использует libZZZ и libc. Это нормально.
Скрипты же НЕ ДОЛЖНЫ ЗАВИСЕТЬ ДРУГ ОТ ДРУГА. Ситуация, когда скрипт зависит от сервисов другого скрипта, который зависит от третьего — ненормальная.
Заметим, речь идёт о зависимости. Вполне можно представить себе скрипт, который вызывает другие скрипты и выдаёт обобщённый результат по ним, но это уже грань. Чуть сложнее (например, «запустить скрипт А если скрипт Б не отработал») — уже за гранью фола. Нехорошо. А если скрипт А не отработал но не сообщил об этом? Или чуть-чуть отработал, но потом отвалился так, что скрипту Б не получится доделать (а мы, как авторы скрипта А, и подумать не могли о подобном)?
Что же вообще должен делать хороший скрипт? Сращивать несколько программ в конкретную систему. Можете считать программы за детали конструктора. А сам конструктор — за скрипт. Вам НЕ СЛЕДУЕТ нарезать винтовую нарезку на шпинделе — возьмите шпиндель с нарезкой. Вам не следует делать эллиптический валик из этой резинки — оно всё равно будет плохо работать. Если у вас в конструкторе нет квадратной пластинки с дырками по краям, то это проблема нехватки деталек. Вы можете попытаться сделать квадратную пластину из пары прямоугольных, но не следует делать её и сотни длинных полосок.
Бывает так, что скрипты перерождаются в программы. Внезапно в скрипте появляется некая логика (алгоритм), которая становится нетривиальна (и полезна). В этот момент нужно поймать это — и не полениться потратить в три раза больше времени, но сделать её программой. Обеспечить её «мясом», которое отличает программу от скрипта. Добавить сотню проверок условий, заменить все константы на конфигурируемые переменные, приготовить её для работы в «непривычных» условиях. Желательно сделать её публичной (тогда может наработаться практика использования).
Обычный пайп представляет из себя практически идеальный инструмент для конструирования простых программ:
Грань, в которой заканчивается скрипт найти сложно. Скажем так, цикл — ещё терпимо. Проверка условия — нормально. Но вот проверка условия в цикле (больше, чем выход из цикла) — это уже плохо. Если же у вас цикл, в котором по проверке условия запускается цикл — это 100% программа. Если у неё нет всего того, что должно быть у программы, значит это просто очень плохая программа. Но никак не скрипт.
Когда я смотрю на сборники «полезных скриптов» (вот тут (forum.sysadmins.ru), например), я понимаю, что это программы. Ужасные программы без сопроводительной документации, процедуры установки, без проверки условий… Так нельзя.
Применение подобных скриптов — признак крайней куцести рабочей среды. Я одно время пробовал с ними ужиться, но пришёл к выводу, что это ошибка. Куда правильнее иметь набор тулкитов (т.е. полноценных программ, реализующих конкретные вещи полностью и хорошо), чем набор аналогичных скриптов (повторю ещё раз — программа может быть написана на том же скриптовом языке — разница между скриптом и программой в непрограммерской обвязке: документации и приспособленности к жизни в широком спектре систем).
Применение копипастнутых скриптов — подобие ранне-досового копирования на дискетках полезных программулин. Работает — радуемся, не работает — пофигу, сломало всё — злимся. В условиях выбора между копипастнутым скриптом и программой (и минимальной обвязкой) следует выбирать программы. Даже если внедрение программы потребует дополнительных усилий по изучению, налаживанию и т.д. Наладив программу, вы получите программу. Отладив скрипт вы получите лишь костыль, прочность и долговечностью которого не знает даже автор.
Каждый раз, когда возникает подобная ситуация: делать скрипт или искать программу, следует начать с поиска программы. Потому что программирование увлекает (да нафига нам nagios, мы и сами напишем пачку скриптов мониторинга), а изучение чужого — утомляет (ну хрена она работает не так как я ожидаю?). Но последствия «недопрограммирования» — отсутствие документации к тому «дымоходу», который вы сделали. А последствие внедрённого решения — система, которая умеет работать сама по себе.
Что такое скрипт
Общее понимание скрипта
С английского языка слово «скрипт» переводится как сценарий, из чего уже можно сделать определенные выводы. Это набор команд, то есть строк кода, которые вкупе выполняют конкретную задачу. Для ее выполнения и создаются скрипты. Они могут быть как очень маленькими по объему и отвечать за запуск каких-то простых служб операционной системы, так и объемными, сравнивая переменные и выводя результат на сайте.
Скрипт хранится в текстовом файле, поэтому при желании его содержимое можно легко просмотреть и даже изменить. Этот текстовый файл запускает цепочку выполнения задачи, которая и запрограммирована в скрипте. Если все строки написаны правильно и целевые объекты удается найти, задача выполняется успешно и скрипт срабатывает.
Скрипты сейчас активно интегрируются на сайтах, в качестве примера можно привести популярный скриптовый язык – JavaScript. Однако изначально они работали в операционных системах и выполнялись при помощи внутреннего синтаксиса командной оболочки.
История появления скриптов
Для общего развития предлагаю немного окунуться в историю появления скриптов и взглянуть на то, какими они были раньше. Начали применять их под управлением семейства операционных систем Unix еще 50 лет назад. Одной из первых командных оболочек была sh, в ней использовались shell scripts, которые позволяли выполнять самые разнообразные задачи на компьютере.
Ниже вы видите небольшой код, предназначенный для конвертирования изображения из JPG в PNG:
Обозначения после знаков # являются комментариями и не относятся к скрипту, они только описывают для пользователя действия. Этот пример был взят из открытой библиотеки и отлично показывает, что всего несколько строк кода позволяют обработать изображение, сменив его формат на другой. Сейчас скрипты могут быть более массивными и выполнять задачи на уровень сложнее.
Сферы использования скриптов
Скрипты часто используются на веб-сайтах. Чаще всего они пишутся на языках PHP и JavaScript. Первый используется для написания той части сайта, которую не видит посетитель, то есть бэкенда, а второй в большинстве случаев отвечает за визуал, то есть разные анимации, плавные переходы и другие действия (фронтэнд).
Если с визуальными скриптами все понятно, то невидимые для глаза посетителя скрипты собирают информацию в базы данных, проверяют правильность заполнения форм и выполняют другие сложные задачи.
Соответственно, в операционной системе скрипты тоже выполняют серьезные операции. Скрипты, запущенные через консоль (командную строку), могут влиять на открытие служб и приложений, вносить изменения в системные файлы или даже устанавливать другие программы (вирусы так и попадают в систему).
Если говорить о Windows, то в ней вы можете найти встроенный инструмент CMD (PowerShell), который и предназначен для запуска скриптов, хранящихся в формате BAT.
Самостоятельное написание и применение скриптов
Разберем самостоятельное написание и применение скриптов на примере Windows. Допустим, у вас стоит задача проверить стабильность соединения с конкретным сайтом без запуска браузера. Для этого есть одна полезная команда, запускаемая через Командную строку. А если нужно еще сформировать и отчет о результатах проверки, не совсем удобно будет вводить несколько разных команд по очереди, особенно в тех случаях, когда задача выполняется раз в несколько дней или чаще. Тогда создается BAT-файл с таким содержимым:
Приведенные выше примеры должны помочь разобраться с тем, что представляют собой скрипты и где они используются. При желании можно даже самому попробовать создать текстовый файл с кодом и запустить его на компьютере, но для использования скриптов в профессиональных целях понадобится выучить один из скриптовых языков программирования.
Что такое скрипт простыми словами
Скрипт хранится в виде текстового файла на хостинге и доступен для запуска пользователями.
Рейтинг лучших виртуальных хостингов вы можете увидеть вот тут
На виртуальном хостинге автоматический запуск скрипта настраивается один раз (самим пользователем, либо системным администратором, либо техподдержкой по запросу пользователя), а затем скрипт срабатывает автоматически в нужный момент. Никаких манипуляций со скриптом вам вручную больше совершать не нужно, возможно лишь взаимодействие, в зависимости от задач скрипта.
Часто скрипты отвечают за различные динамические элементы сайта:
Скриптовые языки
Все сценарные языки программирования имеют разный синтаксис и области применения.
Что делают скрипты и где применяются
Скрипт может выполняться:
Например, в случае работы в консоли Linux-сервера скрипты используются для:
2. В браузере пользователя сайта применяются скрипты на языке JavaScript.
Если вы решите подключить на свой ресурс сервис чата онлайн-консультанта, например, JivoSite, то вы должны будете разместить на сайте скрипт на языке JavaScript, обеспечивающий работу этого инструмента.
Являются ли WEB-страницы скриптами?
В случае страницы на языке PHP с формой для ввода данных пользователя, можно сказать, что отрабатываются сразу два сценария:
Отправка формы
В форме обратной связи, которую применяет пользователь для контакта с владельцами сайта, человек указывает:
В HTML такая простая форма, в которой содержится три поля и кнопка “отправить”, выглядит так:
Обратите внимание, на атрибут action, содержащий адрес PHP-скрипта, который после отправки должен обработать эту форму.
Обработка формы
После того, как пользователь нажимает на кнопку “Отправить”, управление формой передается PHP-скрипту, который после получения данных, сохраняет их в базе данных и показывает вам сообщение об успешном выполнении задачи. Например, скрипт может показать вам сообщение “Отправлено” или “Ваши данные успешно отправлены”.
В WEB-страницу могут быть встроены сразу несколько скриптов JavaScript, каждый из которых несет свою конкретную функцию.
Сложно ли писать скрипты самостоятельно?
Системные администраторы постоянно пишут для себя разнообразные скрипты для автоматизации повседневных рутинных задач.
Написание скриптов требует знания конкретного языка программирования и общих принципов:
Обычному пользователю хостинга не обязательно учиться писать скрипты самостоятельно. Этот навык может понадобиться в случае, если человек решит заняться программированием профессионально.
Если же вам просто нужно добавить интерактивности на свой сайт, то можно воспользоваться готовыми скриптами на JavaScript. Наиболее полная библиотека скриптов находится здесь.
Пользователям виртуального хостинга также нужно изучить инструкции по применению скриптов, например, чтобы правильно настроить их выполнение по расписанию. В инструкции будет указано, в каком месте конкретного файла нужно разместить текст скрипта.
Например, простейший скрипт можно создать и запустить прямо из командной строки в консоли.
Достаточно просто набрать строку:
А после завершить набор команд нажатием Enter.
Данная строка содержит две команды, разделенные точкой с запятой.
Интерпретатор языка Shell выполнит команды одну за другой, и на экране появится результат их работы.
Что такое скрипты продаж — пример скриптов
Здесь мы поговорим о том, что такое скрипты и основных принципах их составления, а так же о том, как составить таблицы с данными, которые заполняются после разговора с клиентами и потом посмотрим пример скрипта по коммерческой недвижимости (разговор с собственником).
В огромном количестве организаций сделки происходят либо по чистой случайности, либо из-за низкой стоимости конкретного объекта, либо людям нужно помещение очень срочно. И в перечисленном практически никакой заслуги агента. Не провалил сделку — уже замечательно.
Как исправить ситуацию, как привлечь покупателей, как лучше заинтересовать собственников работать именно с Вашей организацией и самое главное — как повысить уровень сотрудников? Для этих целей в Америке ещё в 60-х годах XX века были разработаны речевые модули — скрипты. Шаблоны, готовый текст для каждого типового случая, вопроса.
Любой скрипт имеет схожую структуру и отличается содержанием.
Основные элементы каждого скрипта:
У скрипта должна быть чётко обозначена локальная цель каждого речевого модуля. Обратите внимание на то, что локальная цель в первом разговоре по телефону не является абстрактной «продать помещение».
На этом этапе важно знать какая последовательность предстоит, здесь в частности целью становится встреча с клиентов или собственником для заключения договора на предоставление услуги. В идеале эта встреча должна произойти у Вас в офисе, но не что не мешает встрече в офисе клиента.
Важно помнить, что более 80% всех звонков заканчиваются переносом и лишь менее 20% приносят результат или завершаются отказом. 80% не определившихся, не решивших сейчас, которым нужно обдумать, как правило компаниями теряются.
Поэтому все звонки совершённые сотрудниками должны фиксироваться. Не зависимо от того, привыкли Вы к большим бумажным журналам, что многие признают более удобным и надёжным (нельзя удалить кликом мыши) или пользуетесь электронными программами, воспользуйтесь следующими столбцами:
Для разговора с собственником:
Хранение информации и её использование, контроль и доведение каждого звонка до логичного завершения (результата или отказа) — залог успеха. Скрипты — лучшее решение для подготовки сотрудников и облегчения своей работы с клиентами.
Пример скрипта звонка собственнику коммерческого помещения
Данный скрипт — самый успешный шаблон, основанный на многолетнем опыте работы с коммерческой недвижимостью. Будет полезен как простым риэлторам, так и крупным компаниям для обучения персонала.
В работе с собственником не пользуйтесь примитивной техникой прямых продаж, когда во что бы то ни стало нужно заставить человека купить услугу. Это вызовет напряжение, негатив и Вы потеряете возможность.
Договоритесь с собственником о просмотре его помещения под конкретного клиента (возможно, выдуманного, который потом якобы откажет), необходимости сделать фотографии, взять планировки. Рекомендуется на этом этапе не навязывать договорные отношения — только наладить контакт.
(1) — Здравствуйте. Иван Иванович, коммерческая недвижимость Иванов и Ко. Вам удобно разговаривать?
Если да:
(1.1) — Мы ищем помещение для наших клиентов под (в зависимости от того, что там можно разместить, например офис продаж). Как можно посмотреть Ваше помещение, сделать фотографии и взять планировку?
Если нет:
(1.2) — Когда Вам можно перезвонить?
*Помечаем отметкой «Перенос». Обязательно созваниваемся в оговоренное время. Если человек ответил «я перезвоню сам» и не перезвонил в течении двух дней — наберите его вновь. Если после второго переноса человек, обещая позвонить сам, не наберёт Вас, при третьем звонке пропустите фразу «Вам удобно разговаривать?» и сразу переходите к «Мы ищем для наших клиентов…».
На объект обязательно приехать за 10-15 минут. Если собственника ещё не будет на месте — осмотрите что есть в округе, если он уже будет там — отложите осмотр.
Когда Вы уже были на помещении, лично пообщались с собственником, собрали всю информацию и разместили рекламу и к Вам обратился клиент, которому интересен объект, начинаем разговор с собственником о комиссии и договоре:
(2) — (Обращение по имени и отчеству), здравствуйте. Иван Иванович, компания Иванов и Ко. Мы встречались с Вами, когда искали помещение под (напоминаем о чём говорили прошлый раз). Сейчас одному из наших клиентов может подойти Ваше помещение. Когда Вам удобно его показать?
После ответа на вопрос «когда», если в Вашем городе с собственника брать комиссию является нормой:
(3) — (обращение И.О.), Вы ведь в курсе, что за свои услуги мы берём комиссию 50%.
Если собственник отвечает «Да» и не имеет возражений:
(4, 3.1) — Вам удобнее встретится завтра за полчаса до показа, подписать договор? Образец мы можем сбросить по электронной почте. Или мы можем встретиться сегодня у нас в офисе, у Вас?
Если ответ отрицательный — начинаем работу с возражениями.
Самый частый ответ-отрицание:
— Ну и берите… с них. Ничего против не имею.
(3.2) — (обращение И.О.), мы помогаем арендаторам найти место для их бизнеса, а собственникам скорее сдать помещение и быстрее получить прибыль, а не убытки с коммунальных платежей во время простоя. Поэтому мы берём комиссию 50% с двух сторон, а не 100% с одной.
Если уговорить не получается:
(3.3) — Мне нужно уточнить у руководства. Нам запрещают работать там, где наша работа не оплачивается. Возможно придётся озвучить клиентам, что Ваше помещение сдано и мы будем искать дальше.
После этого у Вас есть 15 минут на принятие решения: ограничиться комиссией с одной из сторон или действительно дать клиенту ответ, что помещение, увы, сдано и Вы обязательно найдёте новое. Вернее у Вас есть 7-15 секунд на решение (никогда не тяните дольше, дабы не напрягать нервную систему), а остальные 15 минут — время на раздумья для собственника.
Если начинаются возражения по поводу договора («я человек порядочный», «да я без всякого договора отдам» и т.д.):
(4.2) — (обращение И.О.), мы работаем соблюдая законы, платим все налоги. Без договора работать мы не имеем права. Так же как и банк не может работать с клиентами без договора. Тем более, что договор Вас ни к чему не обязывает, если этот клиент откажется от вашего помещения.
Если возражения продолжаются:
(4.3) — (обращение, И.О.), нас руководство обязывает всегда заключать договора. У нас людей увольняли из-за того, что они соблюдали эту обязанность.
Если человек категорически настроен против договора, очень высока вероятность, что он намерен Вам ничего не платить. Отвечаем:
(4.4) — Мне нужно уточнить у руководства. Нам запрещают работать без договора. Возможно придётся озвучить клиентам, что Ваше помещение сдано и мы будем искать дальше.
Далее так же ждём 15 минут, прежде чем позвонить и озвучить окончательное решение. Здесь помните, что те, кто хочет кинуть риэлтора — сделает это даже с договором. Есть лазейки, которые делают договор не более чем макулатурой и не поможет ни один суд, если буквально 1 действие будет выполнено собственником, но не будем озвучивать на всеуслышание в этой статье.